Il mattone, che passione...

Caro Lettore,
nell'articolo precedente abbiamo visto come sia possibile investire il proprio patrimonio suddividendolo tra tipologie di impieghi diversi per poi “lasciarlo lavorare” senza più doverlo seguire passo passo.
Può sembrare una strategia pigra, ma è molto utile per chi desidera dedicarsi ad altre occupazioni più interessanti rispetto all'arida finanza.

In questo articolo, invece, spiegherò il funzionamento dei fondi immobiliari, mentre nel prossimo vedremo alcune linee guida nella scelta del fondo da inserire, appunto, nel portafoglio esaminato la scorsa volta.

Ti piacerebbe conoscere i vantaggi che otterrai scegliendo in modo consapevole un veicolo di investimento nel “mattone”?

Continua a leggere: stai per trovare tutte le informazioni che ti servono...

Gli immobili sono da sempre la passione per gli italiani, per il fatto che sono beni che il proprietario può toccare con mano, vedere ed ammirare, così che essi evocano immediatamente l'idea della solidità.
Investire direttamente nel settore però è complicato: ci sono costi di ingresso elevati, le spese di gestione, le tasse, e così via.

Immagina se potessi impiegare una parte dei tuoi risparmi nel “mattone” senza avere al contempo alcuna preoccupazione. Pensa se potessi acquistare una quota di un bene immobile come se comprassi un'azione. Potresti dedicarti ad altro senza doverti accollare tutti gli oneri di cui abbiamo parlato prima. Bello vero?

Dal 1998 è possibile investire i propri soldi negli immobili anche attraverso dei fondi comuni il cui patrimonio è costituito proprio da case, negozi ed uffici. Lo svantaggio è che si paga una commissione di gestione, che remunera la società che li gestisce, ma il vantaggio è di poter partecipare ad operazioni immobiliari con capitali molto ridotti nell'ordine di quattro o cinquemila euro, per capirci.

C'è una differenza fondamentale tra un fondo comune “tradizionale” ed un fondo immobiliare: i primi sono aperti, i secondi sono chiusi. Ora ti dico qual è la differenza per te. Quando un fondo è aperto il risparmiatore che desideri partecipare al fondo versa il suo denaro alla società che gestisce lo stesso ed ottiene in cambio delle quote. In particolare si suddivide l'importo da investire, al netto dell'eventuale commissione in entrata per il valore netto pro quota del fondo (nav dall'inglese net asset value) e così si ottengono le quote di proprietà del risparmiatore.
Se il valore netto pro quota del fondo è ad esempio di 5 euro e il nostro investimento ammonta a 10.000 euro le nostre quote saranno: 10.000/5 = 2.000 nell'ipotesi che non vi siano commissioni di ingresso.

Al momento del disinvestimento accade il contrario: il risparmiatore chiede il rimborso alla società di gestione che ritira le quote, le annulla, e paga al titolare il relativo controvalore, calcolato sempre sulla base del valore pro quota del fondo stesso.
Ecco spiegato il motivo dell'aggettivo “aperto”: i soldi dei risparmiatori entrano ed escono dal fondo che viene così ad avere un capitale variabile a seconda degli importi in ingresso ed in uscita.

Ricapitolando, le caratteristiche dei fondi tradizionali sono due:
a) capitale variabile
b) sottoscrizioni di nuove quote e rimborso di quelle possedute fatte sempre in contropartita con la società che ne emette di nuove nel primo caso o ritira quelle vecchie nel secondo.

I fondi chiusi invece funzionano in modo opposto: essi raccolgono i capitali solo nella fase della sottoscrizione, quando emettono le quote in modo del tutto simile a quelli aperti.
A differenza di questi ultimi, però, i primi terminato il periodo di sottoscrizione, chiudono le porte così non emettono più quote né rimborsano quelle vecchie sino alla scadenza del fondo stesso.
Per consentire gli “ingressi” e le “uscite” in momenti successivi i fondi chiusi vengono quotati in borsa.

Ti ho rivelato un aspetto molto importante. A differenza dei fondi aperti nei quali il risparmiatore investe pagando il nav e disinveste ottenendo ottenendo il medesimo, nei fondi chiusi gli acquisti e le vendite avvengono in borsa sulla base dei prezzi di mercato. Chi invece entra nel fondo al momento della sottoscrizione ed esce quando il fondo è liquidato alla scadenza opera in contropartita con il nav.

Ricapitoliamo ancora una volta:

i fondi chiusi raccolgono denaro durante la fase della sottoscrizione ed emettono delle quote in modo analogo ai fondi aperti
i fondi chiusi hanno una scadenza definita alla quale liquideranno il proprio patrimonio sulla base del valore netto del fondo nav
durante il periodo intermedio è possibile entrare ed uscire dal fondo comprando quote già emesse o rivendendo le proprie sul mercato di borsa.

Per qualche arcano motivo accade che i fondi negoziati in borsa vengano scambiati a valori inferiori, e a volte di molto, rispetto i corrispondenti nav.

Il risparmiatore avveduto quindi non sottoscriverà i fondi immobiliari al momento dell'emissione. Comprerà le quote “a sconto” in borsa in un momento successivo per poi riprendersi il nav al momento della scadenza del fondo.

Sì perché anche i fondi chiusi hanno un nav che deve essere determinato sulla base di una relazione eseguita da appositi periti immobiliari almeno una volta all'anno. Se compri le quote di un fondo immobiliare a “sconto” riduci sensibilmente il rischio di perdita, poiché anche se il valore di stima dell'attivo è sopravvalutato, disponi comunque di un margine di sicurezza che ti protegge.

In questo articolo, particolarmente denso di concetti abbiamo esaminato:
le differenze tra i fondi aperti ed i fondi chiusi
il funzionamento dei fondi immobiliari
il motivo per il quale è opportuno non sottoscrivere quote di fondi in emissione ma comprarli a sconto sul mercato in un momento successivo al collocamento. Così facendo inoltre non si pagano le commissioni di ingresso previste per le sottoscrizioni ma le normali commissioni di negoziazione previste per le azioni. Otterrai un bel risparmio, perché oggi comprare o vendere un'azione costa al massimo lo 0,70% mentre sottoscrivere un fondo di norma costa il 3% o più.

Buon investimento