La negoziazione del mattone

Ti ricordi dei fondi immobiliari?

Ne abbiamo parlato due articoli fa. In quella sede abbiamo conosciuto più da vicino questo interessante strumento di investimento.

Ora analizzeremo il funzionamento del mercato in cui le quote rappresentative dei fondi sono scambiate, per poi elaborare un criterio di scelta tra le tante proposte che ci sono.
Se credi che i fondi immobiliari siano una valida alternativa di investimento all'interno del tuo “portafoglio del pescatore”, ti prego di continuare a leggere...

Il regolamento dei mercati di Borsa Italia prevede che le quote di fondi chiusi (e quindi anche di fondi immobiliari) siano negoziati nel mercato telematico degli investment veichles (miv) con i seguenti orari:

ore 8.00 – 11.00 asta di apertura
ore 11.00 – 16.30 asta di chiusura

Il meccanismo dell'asta prevede le seguenti modalità:

1.inserimento di tutti gli ordini in acquisto/vendita
2.determinazione, alla fine della fase di asta, di un unico prezzo uguale per tutti.
La conseguenza è che ogni giorno ci saranno solamente due prezzi per ogni fondo immobiliare: uno al mattino applicato per gli ordini inseriti entro le undici ed uno al pomeriggio per quelli inseriti dalle undici in poi.

Il motivo per il quale si è fatta questa scelta è semplice. Dal momento che gli scambi sono pochi si vuole evitare che i prezzi subiscano oscillazioni troppo “pesanti” tra un contratto e l'altro.

La cosa interessante per te, caro Lettore, è che il prezzo di borsa al quale puoi comprare o vendere un fondo è solitamente molto diverso dal valore patrimoniale del fondo stesso.
Ecco allora che è possibile andare a cercare quei fondi il cui “sconto” rispetto al nav è molto elevato.

Il sito www.norisk.it offre una tabella comparativa che è pubblicata anche sul supplemento plus del sole 24 ore del sabato che riepiloga sia i nav dei singoli fondi immobiliari, sia lo sconto rispetto alla loro quotazione di un dato giorno.

In base ai dati del 15 febbraio CAAMRE Italia, CAAM RE Europa, Vegagest Europa immobiliare, Fimit fondo delta ed Investire immobiliare obelisco presentano degli sconti di oltre il 50% rispetto al nav.

Ciò significa che se anche le stime dei periti fossero eccessivamente “gonfie” (e io credo sinceramente che lo siano, almeno un po') e se il mercato immobiliare perdesse ancora, avrai comunque un notevole margine di protezione. Il rapporto tra il valore degli immobili (teorico) ed il prezzo pagato per gli stessi è infatti di 2 a 1. Inoltre il rapporto tra il dividendo pagato da molti dei fondi quotati ed il loro prezzo è particolarmente elevato. Norisk chiama questo indicatore “rendimento immediato”.

Tra un fondo con un alta resa immediata ed uno con un notevole “sconto” io preferisco il secondo perché mi offre più sicurezza, sempre a patto di tenerlo fino alla sua naturale scadenza.
In un contesto di tassi bassissimi e di grande incertezza, fai un pensierino sui fondi immobiliari.

Aggiungerai un po' di rendimento al tuo portafoglio con un rischio molto più basso di quello che correresti sottoscrivendo obbligazioni e polizze con la tua banca.

Non a caso se andrai allo sportello per inserire un ordine su un fondo immobiliare, l'addetto cercherà di dissuaderti per convincerti a sottoscrivere un prodotto “migliore”. Ovviamente dal punto di vista della banca, mica del tuo...

Buon investimento